Gestion de patrimoine immobilier, avec Drew Reynolds

La gestion de patrimoine traditionnelle est très expérimentée dans la gestion du portefeuille d'actifs d'un investisseur sur un compte de courtage traditionnel d'actions et d'obligations. Mais il y a une lacune en matière de gestion de portefeuille de biens immobiliers et quand utiliser les 1031 et les zones d'opportunité.

Drew Reynolds, CIO chez Realized, se joint à l'émission pour discuter de la façon dont un portefeuille d'immeubles de placement peut être géré avec le même niveau de sophistication que les investissements traditionnels.

Animé par OpportunityDb et le fondateur de WealthChannel, Jimmy Atkinson, The Opportunity Zones & Private Equity Show présente des interviews d'invités de gestionnaires de fonds, de conseillers, de décideurs, de professionnels de la fiscalité et d'autres experts de premier plan dans les zones d'opportunités et le paysage plus large du capital-investissement.

Jimmy: Bienvenue au "The Opportunity Zones & Private Equity Show". Je suis Jimmy Atkinson. Comment gérer les immeubles de placement avec le même niveau de sophistication que la gestion de fortune traditionnelle ? Drew Reynolds, directeur des investissements chez Realized, se joint à moi aujourd'hui pour discuter de ce sujet et plus encore. Drew, ravi de te voir. Merci d'être venu dans l'émission aujourd'hui.

A dessiné: Salut, merci Jimmy. Super d'être ici. Heureux que vous ayez pu nous inviter, et heureux que nous ayons pu faire en sorte que cela fonctionne.

Jimmy: Ouais, super pour se connecter. Drew, je suis sûr qu'une grande partie de notre public d'investisseurs et de conseillers fortunés a probablement entendu parler de Realized, ou a un certain niveau de familiarité avec Realized. Certains d'entre eux peuvent même être sur votre plateforme ou avoir lu une grande partie du contenu éducatif de qualité que votre groupe diffuse régulièrement. Mais pour ceux qui ne connaissent peut-être pas encore Realized, pouvez-vous nous présenter brièvement le cabinet et votre rôle là-bas ?

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A dessiné: Ouais, absolument. Et merci pour le compliment. Nous apprécions vraiment ce contenu éducatif. C'est certainement là où nous menons. Bien sûr. Ainsi, Realized assure la gestion de patrimoine immobilier pour les particuliers, soit directement, soit en collaboration avec leurs conseillers ou conseillers fiscaux existants. Comme vous l'avez mentionné au début, ou dans l'introduction, nous pensons que le patrimoine immobilier doit être géré avec les mêmes outils et la même sophistication que les investissements financiers traditionnels, tels que les actions et les obligations. Et je pense que nous allons probablement approfondir cela ici un peu. Mais dans l'ensemble, c'est un peu fou quand on y pense que vous avez deux énormes industries, la gestion de patrimoine et l'immobilier, qui dans l'ensemble ne se parlent pas.

Ils ne parlent tout simplement pas la même langue, pour une raison quelconque. L'immobilier est traditionnellement axé sur les transactions et transactionnel. La gestion de patrimoine est généralement planifiée et basée sur des objectifs. Mais nous pensons que la principale raison pour laquelle ces groupes ne se sont généralement pas parlé est que franchement, eh bien, il est facile de regarder les rendements projetés avec des immeubles de placement ou des biens immobiliers. Traditionnellement, il a été très difficile de quantifier le risque. Et si vous pensez à n'importe quelle autre classe d'actifs, si vous ne pouvez pas quantifier le risque, cela ne rentre pas dans ce cadre de gestion de patrimoine. Et Realized a vraiment en quelque sorte marié ces deux industries en quantifiant systématiquement les risques, puis en étant capable de vraiment parler le même langage de gestion de patrimoine, et de l'intégrer en quelque sorte au processus holistique de gestion de patrimoine. Nous allons creuser cela dans une seconde.

Mon rôle, plus précisément, est celui de directeur des investissements, ce qui signifie que je fais beaucoup de… Eh bien, nous allons parler de la quantification des risques. J'ai eu la main lourde là-dessus, en développant vraiment les structures et les procédures que nous allons mettre en œuvre du côté des consommateurs. Mais aussi la recherche et l'évaluation des transactions de l'autre côté, vous savez, le quantitatif de risque est excellent, mais vraiment, comme tout le monde le sait, la qualité des intrants qui entrent dans ces portefeuilles compte vraiment, cela fait une différence. Donc, en quelque sorte chargé des deux.

Jimmy: Ouais, c'est super. J'ai hâte de parler de quantification des risques avec vous un peu plus tard dans l'épisode.

A dessiné:Conversations de cocktail captivantes, à coup sûr.

Jimmy: Ouais, c'est peut-être un peu geek, mais j'aime ça, et je pense que nos auditeurs tireront aussi beaucoup de cette conversation. Mais avant de commencer à en parler, je veux en savoir plus sur l'histoire de Realized. Vous avez commencé, je pense, en tant que plate-forme d'échange 1031 ou DST pour présenter différentes opportunités d'investissement pour les investisseurs 1031 ou Delaware Statutory Trust. Et puis, à un moment donné, vous avez également ajouté des offres d'investissement Qualified Opportunity Zone sur votre plateforme. Quand cette transition s'est-elle produite? Quand avez-vous commencé à ajouter des fonds d'opportunité qualifiés et des offres OZ à votre plateforme ?

A dessiné: Ouais. Donc, si je recule et que je remonte en quelque sorte depuis le début, qui remonte à 2015, j'étais heureux d'être, ou chanceux, devrais-je dire, assez chanceux pour rencontrer notre fondateur, David Whelan, juste au moment où l'entreprise était en cours de lancement. Donc, je pense que je suis l'employé un. David était un ancien sponsor DST. Il était en fait le sponsor derrière ce qui était le deuxième DST jamais réalisé, en 2004. C'est donc un espace qu'il connaissait très bien. Je viens d'un milieu assez lourd de la finance structurée autour de l'immobilier.

Nous avions tous les deux une vision commune. Nous avons tous les deux grandi dans de grandes familles immobilières, et je pense que c'est un thème récurrent ici, c'est que nos familles se sont enrichies d'une manière différente de celle d'une grande partie de l'Amérique, qui était une propriété lourde, pratique et directe. Et lorsque nous entrons dans cette discussion sur la gestion de patrimoine, je pense que ce que nous avons tous les deux reconnu, d'autant plus que nous avions des parents vieillissants, c'est qu'il y a ici des gens qui réussissent qui ont une grande partie de leur richesse pour laquelle ils ont travaillé très dur, et maintenant tous d'un soudain, ils ont 70 ans et ils n'ont pas les mêmes outils que quelqu'un qui avait peut-être un fonds de pension, ou un 401 (k), ou qui gagnait son argent de manière plus traditionnelle.

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Alors, nous avons commencé à creuser dedans. Une chose très intéressante que nous avons découverte est simplement l'énormité du facteur de richesse détenu aux États-Unis. Il y a environ 6,4 billions de dollars, c'est-à-dire des billions avec un T, de la richesse des ménages et des immeubles de placement aux États-Unis. Et ce sont les particuliers. Ce n'est pas une société ou un fonds d'investissement détenu. C'est des individus. Cela représente 12 % de la valeur nette collective de la population américaine. La majeure partie de cette somme est détenue par les baby-boomers vieillissants, qui sont à la retraite ou sur le point de l'être. Et donc, la majorité d'entre eux ont également été détenus pendant une longue période de temps. Et si vous savez quoi que ce soit sur l'immobilier, cela signifie qu'il s'agit probablement d'actifs entièrement amortis, ce qui signifie qu'ils sont confrontés à d'énormes factures fiscales.

Donc, s'ils vendaient et voulaient également se retirer de l'activité immobilière directe, ils feraient face à une énorme érosion de leur valeur nette au mauvais moment, juste au moment où ils prennent leur retraite. Et donc, c'est vraiment là que la genèse de la gestion de patrimoine immobilier est venue pour cela. Spécifiques aux DST ou aux QOZ, et nous parlerons des différences avant, vous devez vous rappeler que les DST et les QOZ sont… Ce ne sont que des emballages légaux qui ont certains attributs. En fin de compte, tout dépend de l'investissement sous-jacent, de sa structure, etc.

Donc, je veux un peu laisser les investisseurs avec ce message. Un DST ou un QOZ, en soi, ne veut pas dire grand-chose. C'est un peu comme si vous demandiez à un conseiller financier : « Hé, comment travaillez-vous avec les actions et les obligations dans votre portefeuille ? Eh bien, c'est un peu plus. Mais nous utilisons les DST et les QOZ simplement comme entrées, de la même manière qu'un gestionnaire de patrimoine traditionnel. Et cela dépend vraiment de ce que l'investisseur espère réaliser, de sa tolérance au risque, de son horizon temporel, etc., etc. offres, ce qui signifie que nous ne proposons pas d'offres. Nous fournissons des solutions basées sur ce que les investisseurs essaient de réaliser.

Je pense qu'il y a une autre question qui… désolé si je n'ai pas répondu directement à propos du moment où nous sommes entrés dans les QOZ. Donc, nous avons commencé par les DST, juste pour remettre le train sur la bonne voie, nous avons commencé par les DST dès le départ, en 2015, parce que c'était l'espace que nous avions compris, et cela pouvait aider les investisseurs dès le départ. Nous étions très tôt des adaptateurs dans le QOZ. Nous sommes une sorte de fisc ici. Lorsque la législation initiale est sortie, nous sommes restés éveillés toute la nuit et avons lu la loi sur l'emploi. Et tout au fond de celui-ci se trouve, comme vous le savez, Jimmy, il y avait une petite section là-dedans sur ces zones d'opportunités qualifiées.

Nous avons ensuite acheté tout un tas d'URL ou de sites Web autour du concept. Ainsi, par exemple, nous avons acheté… Nous possédons le sitequalifiedopportunityzones.com, que je pense que nous avons acheté vers 4 heures du matin le soir où la législation est sortie. Donc, maintenant, nous le suivons depuis très longtemps, et nous espérons vraiment qu'il sera prolongé. Je pense que c'en est une autre, du point de vue de la gestion de patrimoine, juste une autre flèche puissante à avoir dans le carquois.

Jimmy: Ouais, je pense que c'est super. Et au fait, c'est pourquoi mon nom de domaine est opportunitédb.com. Ce n'est pas un super nom de domaine, mais tous les bons ont déjà été pris par vous, ainsi que par d'autres groupes. Je ne vous blâmerai pas entièrement pour cela, mais tout va bien maintenant. Donc, vous avez mentionné cette tendance des baby-boomers à la retraite ou proches de la retraite, et ils… Beaucoup d'entre eux cherchent à sortir de la gestion immobilière directe, mais il y a juste un énorme fardeau fiscal là-bas. Il y a quelques outils dans le carquois pour qu'ils utilisent une structure DST ou un QOF, Qualified Opportunity Fund, wrapper.

Et je pense que vous avez tout à fait raison de le souligner, ce ne sont que des emballages. Ils ne veulent vraiment rien dire. C'est un peu comme, vous avez dit actions et obligations. Je pourrais dire que c'est un peu comme un ETF. Donc, si quelqu'un vous demande, "Hé, que pensez-vous des ETF ?" C'est comme, "Eh bien, il y a un million de différents types d'ETF. Cela dépend en quelque sorte de vos objectifs d'investissement." Ces deux emballages, cependant, il y a beaucoup de similitudes entre eux. Ils offrent tous deux d'énormes avantages fiscaux, un important report, une composante de report des gains en capital dans chacun d'eux. Et finalement, la capacité d'échapper aux obligations fiscales sur les plus-values.

Avec les DST, c'est pour vos héritiers, et avec les Opportunity Zones, c'est pour vous-même, ou vos héritiers après 10 ans environ. Mais c'est un peu là que s'arrêtent les similitudes. Et au-delà de cela, il y a d'énormes, énormes différences entre les deux. Pouvez-vous explorer les plus grandes différences entre ces deux différents types d'emballages ?

A dessiné: Ouais. Je veux dire, vous l'avez cloué, non? Ce sont des véhicules immobiliers privés fiscalement avantageux. En dehors de cela, ils sont aux extrémités opposées du spectre. Les DST sont généralement des biens immobiliers de base et de base plus. Ce sont presque exclusivement des actifs stabilisés. Et par la loi, ils sont définis. Vous savez exactement dans quoi vous vous engagez, ce n'est pas une structure de fonds, rien ne change. Ainsi, par exemple, il pourrait s'agir d'un portefeuille de Walgreens, très facile à comprendre. Une grande différence est aussi qu'ils sont très axés sur le revenu. L'immobilier de base et de base plus en général ne se balance pas pour les clôtures. Il est conçu davantage comme un véhicule de revenu.

Les QOZ, par contre, par définition, avec l'usage d'origine, et pour être clair, je ne parle que du côté immobilier car je n'y connais pas grand chose du côté business, pour être franc. Mais regardez, c'est un développement à la base dans la plupart des cas. Et je dirais aussi qu'il s'agit par définition d'un développement à la base et de zones en transition. Donc, il est assez loin de l'autre côté de l'échelle des risques, mais offre une appréciation ou un jeu de croissance beaucoup plus lourd. Donc, si vous sortez cela du contexte de l'immobilier pendant une seconde, c'est très différent.

Et je sais que nous devons être prudents ici lorsque nous comparons d'autres véhicules d'investissement ou classes d'actifs, mais, par exemple, les obligations municipales font quelque chose de très différent de l'argent du capital-risque. On n'est pas bien, mal, mieux, pire. Cela dépend vraiment de ce que l'investisseur essaie d'accomplir, de sa tolérance au risque, comprend-il dans quoi il s'embarque ? Et d'ailleurs, ils ne sont pas nécessairement mutuellement exclusifs. Je voudrais mettre une chose que nous voyons cependant, beaucoup, je pense que dans la distinction entre les DST et les QOZ, c'est ce concept d'adéquation de l'investisseur, ou qui tourne vraiment autour de la tolérance au risque.

Donc, du côté de DST, parce que c'est, nous parlons vraiment de 1031 bourses, nous voyons presque toujours un investisseur immobilier qui détient une position concentrée dans l'immobilier. Ils vendent probablement une maison de location, quelque chose comme ça. Ainsi, avec les DST, nous sommes presque toujours en mesure de les déplacer d'une propriété unique vers plusieurs propriétés stabilisées. Le fait est que la plupart du temps, nous restons ou réduisons la position de risque dans laquelle ils se trouvent déjà. Et donc, les DST, je dirais, sont au moins une option raisonnable dans un pourcentage très élevé de ces situations. QOZ, parce qu'ils sont ouverts…

Jimmy:Vous immédiatement, désolé de vous interrompre ici, mais ce type d'investisseur, dans cet exemple, il gagne une diversification immédiate de son portefeuille d'investissement, son portefeuille d'investissement immobilier.

A dessiné:Son portefeuille d'investissements immobiliers.

Jimmy: Ouais. Et il s'agit généralement d'investissements de qualité institutionnelle. Ce n'est pas un immeuble d'appartements, peut-être 2 ou 5 millions de dollars, qu'il possède et exploite directement depuis Dieu sait combien d'années, n'est-ce pas ? Et tout à coup, il est capable de mettre cela à profit, la propriété fractionnée d'une poignée de propriétés qui sont diversifiées dans différents types de propriétés ou emplacements, n'est-ce pas ?

A dessiné: Correct. Donc, nous avons juste… Par exemple, nous venons d'en faire un, une famille qui a vendu vraiment une classe C, pour le dire gentiment, un complexe d'appartements, qui avait été très pratique, arrivé au point où nous parlons, pour la retraite, juste en quelque sorte voulu en sortir. Nous avons transformé cela en 11 DST que les avoirs sous-jacents de ces DST équivalaient à 97 propriétés dans 35 États, et touchaient près de 2 milliards de dollars de valeur immobilière sous-jacente. Donc, étant donné qu'il s'agit d'une propriété, d'un entretien pratique et élevé, nous entrons maintenant dans quelque chose qui se rapproche quelque peu d'une participation FPI. Donc, je dirais que nous avons radicalement changé le profil de risque pour avoir votre diversification, un risque plus faible, sur un large éventail de diversification.

Jimmy:Et vous avez enlevé le fardeau de la gestion de leur assiette.

A dessiné: Nous leur avons retiré le fardeau de la gestion pour cela. Mais le fait est que nous voyons beaucoup de ces opportunités là où nous, il est assez clair de dire que nous n'augmentons certainement pas le risque là où vous vous trouvez. QOZ est un peu différent, parce que vous avez... la bonne nouvelle, c'est n'importe quel type de gain, n'est-ce pas ? Vous pourriez vendre votre collection de bandes dessinées, ou cela n'a pas vraiment d'importance. Mais revenons peut-être en arrière et disons, eh bien, peut-être que les choses ont un peu changé ici au cours des derniers mois, mais nous avons vu des investisseurs qui ont eu des ruées sur le marché boursier.

Donc, si je sors d'un portefeuille d'actions dans l'indice S&P 500, je suis maintenant, potentiellement, en train de passer d'un portefeuille d'actions de premier ordre hautement liquide et diversifié à un développement immobilier concentré et hautement illiquide, qui est l'extrémité opposée du spectre des risques. Maintenant, le revers de la médaille est qu'avec les QOZ, vous pouvez retirer votre base initiale, alors qu'avec un 1031, vous devez généralement redéployer 100% du capital. Donc, on pourrait dire que si je prends ma base d'origine, et que c'est sans risque, et que je concentre trop quelque chose avec les gains, je pense que le fait est qu'ils sont juste, les investissements eux-mêmes et la nature de l'origine de ces gains est très différente, et nous devons donc simplement garder à l'esprit que… Et rappeler aux investisseurs, parfois, que les avantages fiscaux sont formidables, mais que c'est une petite partie.

C'est à long terme, tu vas être retenue pendant 10 ans. Est-ce la tolérance au risque avec laquelle vous êtes à l'aise ? Avez-vous besoin de revenus? Avez-vous besoin de liquidités ? Vous avez besoin de diversification ? Et donc, je mets simplement en garde les investisseurs de ne pas être si prompts à se précipiter dans quelque chose strictement pour les avantages fiscaux, que c'est vraiment cette gestion de patrimoine, avec… Il y a un nombre limité de véhicules fiscaux disponibles pour pouvoir répondre à ces objectifs, mais c'est toujours l'investissement sous-jacent, en fin de compte.

Jimmy: Bien sûr. Non, et le marché boursier a été assez agité ici, les derniers, je ne sais pas, 12 à 18 mois environ. Et beaucoup d'incertitude économique provoquée par le marché baissier du S&P ou du marché boursier au sens large, les taux d'intérêt à la hausse, les chiffres de l'inflation à la hausse, nous dirigeons-nous vers la récession ? Donc, un peu plus d'incertitude. Mais je me souviens qu'à la fin de 2021, comme les derniers mois de 2021, nous nous étions en quelque sorte sortis de la mini-récession du marché baissier COVID, peu importe comment vous l'appelez, et le S&P 500 était de nouveau parti pour les courses.

Et nous regardions la fin de cette prestation de base de 5 ans expirant à la fin de '21. Ajoutez à cela le fait qu'il y a eu beaucoup de gains boursiers au cours des 6 à 12 mois précédents. Mais ensuite, en remontant plus loin que cela, si vous voulez remonter une décennie ou plus, selon le moment où vous êtes entré en bourse, vous pourriez avoir une base boursière des années 70, 80, 90. Quoi qu'il en soit, vers la fin de 2021, vous avez probablement réalisé des gains importants sur le marché boursier si vous étiez un investisseur fortuné.

Et c'était l'histoire que je racontais, Drew, c'était, hé, c'est peut-être maintenant une assez bonne opportunité de diversifier hors du marché boursier parce que vous êtes probablement surpondéré en actions. Peut-être utiliser cela comme une opportunité d'investir dans l'immobilier dans certaines zones d'opportunité. Encore une fois, ce n'est pas pour tout le monde. Il y a un niveau de risque différent ici, mais c'est quelque chose qui vaut la peine d'être examiné. Je ne sais pas si c'est aussi vrai aujourd'hui, parce que nous avons eu quelques soubresauts sur le marché boursier. Cet avantage de base a disparu, mais je pense qu'il est toujours vrai un peu.

Vous êtes probablement, je veux dire, selon le moment où vous êtes entré dans… Et encore une fois, il s'agit d'un hypothétique investisseur en actions S&P 500, pas pour tout le monde. Mais je pense qu'il s'agit d'un portefeuille d'actions assez ordinaires, ou quelque chose de similaire. Vous pourriez avoir une grosse montée en puissance, vous pourriez avoir des gains non réalisés, peut-être que vous êtes toujours en surpondération en actions. Je pense qu'il y a encore un jeu pour au moins jeter un coup d'œil aux zones d'opportunité comme moyen de se diversifier et de pouvoir différer ce coup fiscal que vous pourriez subir en vendant des positions sur le marché boursier. Je pense que c'est un excellent point que vous soulevez, et je voulais simplement m'appuyer un peu sur cela.

A dessiné: Vous avez absolument raison. Et j'avais aussi rappelé aux auditeurs que ce n'est pas… Aucune de ces transactions n'est tout ou rien. Donc, nous ne vous suggérons pas nécessairement de mettre tout votre argent dans le… mais c'est définitivement une option, n'est-ce pas ? Et c'est vraiment au cas par cas. Nous devons comprendre ce que l'investisseur essaie de faire, et toutes les choses que j'ai mentionnées précédemment.

Jimmy: Ouais. Et comme tu le soulignes à juste titre aussi, avec les… Pas avec les 1031 et les DST, mais avec les OZ, au moins, c'est seulement le gain qu'il faut vraiment mettre à contribution dans les OZ. Donc, vous avez toujours cette base ou ce principe, peu importe comment vous l'appelez, pour faire quoi que ce soit d'autre. Peut-être voudriez-vous le réinvestir.

A dessiné:Et nous avons vu cela aussi, une sorte de bifurcation du risque, où si je passe à une position concentrée et illiquide, peut-être que je prends la base et je vais faire le contraire, selon, peut-être s'ils n'étaient pas dans le Le fonds S&P 500, peut-être que vous prenez cela et que vous le remettez dans le fonds S&P 500, ou quelque chose qui est un peu plus stable, plus liquide.

Jimmy: Ouais. Ouais. Absolument. Donc, je suis curieux… En quelque sorte, pour revenir à, juste pour revenir un peu en arrière, parler davantage de Realized. Comment et pourquoi les DST font-ils partie du modèle commercial de Realized, et quel est le point de vue général de Realized sur les avantages fiscaux des DST ? Nous parlons souvent des zones d'opportunités qualifiées, des OZ sur ce podcast, et des DST, Delaware Statutory Trust, sont apparus à quelques reprises ici et là. Mais juste un peu curieux de vos réflexions sur les DST en général.

A dessiné: Ouais, comme, nous avons vraiment commencé à cause de l'endroit où Realized a commencé, c'était un espace que nous comprenions, et être capable de commencer avec les DST, et de se mettre en marche. Ce que nous avons trouvé, vraiment, la transition pour nous, c'est que nous avons commencé comme un modèle direct au consommateur. Et comme je l'ai mentionné, certains des premiers employés ici venaient de familles immobilières. Et donc, nous avons reconnu que, et comme je l'ai dit au départ, la gestion de patrimoine, l'immobilier ne se parlent généralement pas. Donc, nous trouvions une base d'investisseurs qui était généralement trop concentrée dans l'immobilier, et ils venaient nous voir, et ils n'avaient pas de conseiller financier. La plupart d'entre eux n'avaient même pas de CPA.

Vraiment un peu fou combien de gens comme ça sont là-bas, le vrai type millionnaire d'à côté, bricoleur. Et donc, ce qui se passerait, c'est que nous apprendrions à les connaître, découvririons qu'ils avaient une position concentrée dans la propriété directe, et Realized deviendrait en quelque sorte un gestionnaire de patrimoine de facto. Et en raison de la nature de leur situation, au moins, c'est les premiers jours de Réalisé, les DST étaient le principal véhicule avec lequel nous allions de l'avant parce qu'ils tenaient pour la plupart directs. Et je dirai que c'était en fait avant que les QOZ ne soient une chose.

Plus tard, nous avons ajouté davantage de QOZ comme solution complémentaire. Et cela a toujours tendance à être le cas du côté direct au consommateur, où nous nous engageons généralement avec un investisseur qui n'a pas de conseiller financier actuel, ou peut-être qu'il est sous-conseillé. Cependant, ces dernières années, et vraiment, où nous en sommes maintenant dans l'évolution de l'entreprise, nous nous dirigeons davantage vers une activité de sous-conseiller et de gestion de portefeuille, où nous travaillons en partenariat avec des RIA et des gestionnaires de patrimoine. Et nous constatons un plus grand intérêt et une plus grande utilisation du QOZ avec la richesse, avec l'espace de sous-conseiller.

Je pense que cet ensemble d'investisseurs est plus varié. Les investisseurs qui ont déjà un conseiller financier sont plus susceptibles d'avoir des choses comme des actions, des portefeuilles ou d'autres avoirs plus diversifiés. Et donc, nous avons vraiment maintenant développé cette relation symbiotique avec la RIA et la communauté de la gestion de patrimoine. Cela, notre travail avec les RIA et les gestionnaires de patrimoine découlait en quelque sorte de deux extrémités différentes du spectre. Comme je viens de le mentionner, nous sommes devenus en quelque sorte un gestionnaire de patrimoine de facto pour beaucoup de ces investisseurs, mais si vous envisagez vraiment cela du point de vue du client…

Je donne l'exemple du portefeuille DST dès le départ, où nous déplaçons quelqu'un d'une position concentrée vers ce portefeuille très diversifié. Et c'est très bien, mais la réalité est qu'ils sont toujours dans un tas de biens immobiliers illiquides. Ils n'ont pas totalement et holistiquement géré leur patrimoine. Realized n'est pas un gestionnaire de patrimoine, ni un gestionnaire de patrimoine holistique. Nous ne serons jamais un, nous ne voulons pas être un. Mais si je veille sur le client, surtout à mesure qu'il vieillit, et que la préservation du capital devient plus importante, vous savez, une sorte de tolérance au risque plus faible, à mesure que les gens vieillissent, a tendance à être naturelle, nous devrions envisager une fiscalité très -stratégie consciente.

Nous avons mentionné précédemment l'érosion de la valeur nette intégrée, mais nous devrions transférer une partie de cette valeur dans le réseau de conseil et entrer dans plus de liquides, plus de choses qui sont favorables à la planification successorale, en faisant vraiment attention à ce que l'investisseur essaie de faire. Et donc, nous avons commencé à nous associer à ces gestionnaires de patrimoine, qui semblent plutôt satisfaits des références des clients sous-conseillés. D'un autre côté, ce que nous avons vu, c'est que nous avons mentionné dès le départ que les gestionnaires de patrimoine et l'immobilier ne parlent pas souvent, mais pour en revenir à ce seau géant de 6,4 billions de dollars de richesse qui se trouve là, en quelque sorte l'un des les dernières poches de richesse inexploitées sur le bilan américain, et votre gestionnaire de patrimoine traditionnel n'avait pas toujours une solution viable pour pouvoir travailler avec son client là-dessus, alors ils le feraient…

Jimmy:Parce qu'il est… Ce gestionnaire de fortune, il est occupé à travailler sur le portefeuille d'obligations et d'actions…

A dessiné:Correct.

Jimmy: … en s'assurant que tout fonctionne, peut-être en faisant un peu aussi des trucs d'assurance. Mais les trucs sur les immeubles de placement sont en quelque sorte tombés au bord du chemin, je suppose, c'est…

A dessiné: Tombé au bord du chemin. Nous le verrions maintes et maintes fois, quand il a dit: "Eh bien, que faites-vous des 20% de ma valeur nette ici?" Et ils disaient: "Je n'ai rien." Et puis, de même, sur les QOZ, encore une fois, des produits très différents, mais ils sont très lourds en immobilier. Vous savez, le développement, l'immobilier, la structure du fonds. À votre avis, le gestionnaire de patrimoine a en quelque sorte un travail de jour avec les actions et les obligations et la gestion générale du portefeuille. Pour qu'ils essaient d'embrasser ou de devenir un expert dans le domaine de l'immobilier, certains d'entre eux le feront, et certains d'entre eux ont fait du très bon travail.

D'autres, surtout si c'est sur une base plus sélective, ou si ce n'est pas une fonction essentielle de leur entreprise, il est logique d'avoir un groupe comme Realized à leur disposition au besoin. Dans ce cas, nous venons juste en dessous en tant que sous-conseiller. Dans certains cas, ou dans de nombreux cas, nous n'interagissons jamais directement avec le client de ce conseiller. Pas besoin. Donnez-leur juste l'air intelligents et heureux de continuer à partir de là. Mais le fait est que c'est vraiment devenu une sorte de relation symbiotique dans laquelle nous pouvons leur transmettre des clients, eux pouvant nous transmettre des clients. Et en fin de compte, c'est au profit de l'investisseur.

Jimmy: Je pense que c'est vraiment utile, et aider l'investisseur à garder tous ses canards en ligne avec l'ensemble de son portefeuille, pas seulement ces 70% ou 80% ici, et il est seul pour le reste. Ainsi, Realized a été autour des pré-OZ. Vous avez commencé à ajouter des OZ à la plate-forme en 2018, lorsqu'ils ont commencé à être mis en ligne, lorsque le premier Qualified Opportunity Fund a commencé à être mis en ligne, et j'imagine que cela a probablement élargi un peu votre marché, car avant, vous ne travailliez vraiment qu'avec de vrais les investisseurs immobiliers, qui avaient des transactions immobilières, et devaient examiner les 1031 et les DST.

Et maintenant, voyez-vous une base de capital différente ? Voyez-vous des investisseurs boursiers qui ont des gains? Voyez-vous des propriétaires d'entreprise qui vendent une entreprise, ou une partie de leur entreprise privée, et ils viennent également vous voir ? Et, je suppose, deuxième partie de cette question, quand conseillez-vous si un DST ou un OZ vous convient en tant que client ?

A dessiné: Bien-sûr. Donc, la réponse est oui, c'est évidemment élargi. Nous avons plus de produits disponibles, et nous continuerons à en ajouter si cela a du sens. Je pense que cela dépend vraiment du canal d'où nous venons sur notre… Cette base directe au consommateur a toujours tendance à être… Parce que nous avons une forte présence sur Internet. Et donc, nous trouvons des investisseurs qui ont ce problème immobilier dont nous avons parlé précédemment, mais qui n'ont pas ce conseiller financier en place. Et donc, c'est en quelque sorte… Cela vient généralement plus d'un besoin 1031.

Et puis le QOZ a tendance à être plus un suivi, comme je l'ai mentionné, ce conseiller en patrimoine de facto, "Hé, a fait un excellent travail sur le besoin 1031. Moi aussi, j'ai oublié que j'ai ce fonds de pension ici ou quoi que ce soit qui puisse être liquidé, et avez-vous quelque chose pour cela?" C'est presque l'inverse du côté de la RIA. Je pense que les RIA, ou notre sous-conseiller, sont peut-être plus en phase avec les avoirs non immobiliers d'un individu, la vente d'entreprise ou le portefeuille d'actions, simplement parce que, encore une fois, c'est le monde dans lequel ils vivent.

Et donc, là-dedans, la conversation est presque inversée. Le, "J'ai un gain non immobilier. Nous ne sommes pas des experts en immobilier. Pouvez-vous m'aider?" Oh, au fait, saviez-vous que… Avez-vous déjà demandé à un client ce qu'il avait en biens immobiliers directs ? Donc, je ne savais pas qu'ils possédaient quatre maisons de location. Nous pouvons donc également vous aider dans ce domaine et mettre ces actifs sous gestion. Donc, je pense que c'est le genre de… Cela dépend vraiment du canal ou du chemin par lequel il passe.

En termes de sens, encore une fois, ils ne sont pas nécessairement mutuellement exclusifs, même si souvent, vous devez faire un choix. Je pense que vous aviez Jay Frank de Cantor Fitzgerald il y a quelques semaines. Nous travaillons en étroite collaboration avec Jay et son équipe. Je pense qu'il résume à peu près comme nous le ferions. La première chose que vous devez regarder est la base. S'ils ont une base significative, c'est l'occasion de retirer de l'argent et d'en faire autre chose, voire de s'éloigner directement de l'immobilier. Eh bien, en fait, je suppose que la première chose serait, est-ce de l'immobilier ou n'est-ce pas de l'immobilier ?

Mais à condition que nous soyons de l'autre côté, disons que quelqu'un avait une propriété. S'ils ont une base significative, c'est maintenant l'occasion d'en retirer quelques morceaux et de se diversifier dans une autre classe d'actifs. Sinon, cet avantage est définitivement atténué. Une question que nous posons souvent est la dépendance au revenu ou la dépendance au revenu. Nous avons, en particulier avec ces personnes qui détiennent plus de biens immobiliers, elles peuvent avoir des propriétés locatives qui leur rapportent un revenu mensuel assez significatif. Et pour entrer dans un QOZ plus axé sur le développement, il peut s'écouler quelques années avant que vous ne voyiez des revenus significatifs.

Pour être juste, ce revenu peut finalement être plus élevé à mesure que vous montez en puissance, mais la question est, pouvez-vous passer trois ans, pouvez-vous passer quatre ans sans reproduire ce chèque que vous receviez de la propriété que vous avez vendue ? Cela a tendance à être très important pour nous. Et puis c'est vraiment ce profil de risque, que le DST est plus axé sur le revenu, core ou core-plus. Les QOZ, par définition, ont un indice d'octane plus élevé. Et puis le dernier que j'ajouterais, il y a un délai, que sur un QOZ, très difficile de sortir avant 10 ans, et cela signifie vraiment probablement que c'est plutôt 12 à 15, ou est-ce que quelqu'un devrait se préparer à entrer dans leur…

DST, d'autre part, certains ont des périodes de détention plus courtes. Nous dirions toujours qu'il s'agit d'investissements à plus long terme, et vous devriez vous y préparer. Mais nous avons fait des choses comme développer un marché secondaire pour les DST, pour fournir des liquidités provisoires. Et donc, nous voyons, qu'il s'agisse de l'achat ou de la vente de ceux-ci, où cela peut être géré souvent en quelques années, encore à plus long terme. Le fait est qu'il y a beaucoup plus d'options de quasi-renversement ou à plus court terme pour le DST, alors que le QOZ, il y a quelques options pour sortir, mais cela va vraiment à l'encontre de l'objectif d'y entrer.

Jimmy: Ouais. Aucun d'entre eux n'est liquide, mais les DST sont probablement un peu plus liquides. Vous pouvez probablement en sortir un peu plus facilement qu'avec un QOZ.

A dessiné: Ouais. Je pense que c'est une déclaration juste. Mais pour mémoire, ils sont très illiquides.

Jimmy: Oh oui. Bien sûr. Yeah Yeah. D'accord avec vous, tout à fait. Si vous vous lancez dans l'un ou l'autre de ces types d'accords, vous devez prévoir d'y rester pendant au moins quelques années, et avec les QOZ, au moins 10 ans. Je pourrais dire, et en passant, je ne suis pas un conseiller en investissement, je ne veux pas donner de conseil en investissement ici, mais je pourrais dire que si vous approchez de la retraite, QOZ n'est probablement pas une bonne option, surtout si vous avez besoin d'un revenu immédiatement ou d'un revenu dans les deux prochaines années. Les DST pourraient être une meilleure option là-bas. Si vous avez un horizon d'investissement plus long, si vous êtes plus jeune et que vous voulez prendre un peu plus de risques, peut-être qu'un QOZ est un meilleur jeu pour vous, ou du moins il est probablement plus intéressant d'au moins regarder, par opposition à un DST, où vous pouvez vous permettre d'attendre quelques années avant d'obtenir ce revenu, et vous êtes prêt à prendre un peu plus de risques pour une récompense potentielle plus élevée. Des pensées là-bas?

A dessiné: Ouais. Et je reviens en quelque sorte à la, dans l'approche de la gestion de patrimoine, à droite, c'est que nous regardons les choses dans leur intégralité dans une construction de portefeuille. Donc, encore une fois, ce n'est pas nécessairement tout ou rien. Selon la situation de l'investisseur…

Jimmy: Je le regardais un peu dans le vide, je l'admets. Ouais.

A dessiné: Ouais ouais ouais. Donc, ce que nous avons fait, comme, par exemple, du côté du DST, c'est que nous utiliserons, souvent, une allocation vers un produit UPREIT structuré. Je ne sais pas si vous en avez parlé lors de cet appel, mais, d'accord, cela fournit plus de liquidités. Je dois faire attention en utilisant ce terme. Mais c'est plus pour ceux qui cherchent à préserver le capital. L'inverse, ou l'autre côté de cela, est un investissement QOZ, qui pourrait être le manchon de croissance. Et nous pourrions en fait le faire sur tout le spectre. Alors, faites-en peut-être certains dans un UPREIT, certains dans des DST traditionnels, d'autres dans un QOZ, et cela commence à ressembler beaucoup plus à un portefeuille équilibré.

Encore une fois, si je regardais les actions et les obligations, j'aurais peut-être une allocation aux entreprises en démarrage ou quelque chose comme ça dans ma tolérance au risque plus élevée. Probablement pas tout mon argent. Mais serait-il judicieux de mettre 10%, 20%, 50%, selon qui vous êtes ? Oui, selon la conversation. Je pense que cela revient simplement au fait que ce ne sont que, ce sont simplement des intrants, qui ont certains attributs. Comment certaines des, vous savez, toutes les pièces du puzzle s'emboîtent-elles et, vraiment, sur une base holistique, positionnent-elles au mieux l'investisseur pour atteindre ses objectifs ?

Jimmy: Ouais. Quel est l'équilibre de votre portefeuille ? Avec les actions et les obligations, vous avez une certaine allocation d'actifs cible.

A dessiné: Je pense que c'est un autre gros problème, c'est que si vous êtes déjà longtemps à haut risque… si tout ce que vous possédez est Bitcoin, peut-être que mettre plus de risques sur les actifs n'est pas une bonne idée. Ou inversement, si tout ce que vous possédez est vraiment sûr, vous devriez peut-être prendre plus de risques. C'est très situationnel et individuel.

Jimmy:Et cela dépend aussi beaucoup de l'horizon d'investissement de l'individu.

A dessiné:Absolument.

Jimmy: Avez-vous 65 ans ou avez-vous 25 ans ? Il existe des profils de risque totalement différents pour ces deux types d'investisseurs.

A dessiné: Totalement différent. Absolument.

Jimmy: Eh bien, nous manquons de temps, en quelque sorte, nous nous terminons ici, mais je voulais obtenir quelques réflexions supplémentaires de votre part sur les tendances plus larges. Drew, le marché, a évidemment été un peu dur pour tout le monde ces derniers temps. Selon vous, quels sont les plus grands défis, à la fois pour les Delaware Statutory Trusts et pour les Qualified Opportunity Zones, les Qualified Opportunity Funds à l'avenir ?

A dessiné: Ouais, je pense que je peux en quelque sorte… C'est l'un des rares cas où je peux probablement les regrouper parce que je pense que les thèmes généraux sont les mêmes. Nous voyons des vents contraires à court terme, mais nous voyons des vents contraires très forts à plus long terme. Ce que nous avons dit à beaucoup de nos investisseurs, c'est qu'à court terme, avantage fiscal ou pas d'avantage fiscal, ces véhicules sont toujours soumis aux mêmes conditions et fondamentaux de marché que le reste du marché immobilier, qui est certes plus difficile aujourd'hui.

Un facteur partiellement atténuant pour l'industrie est que le catalyseur des DST et des QOZ est souvent plus une décision de style de vie qu'une pure décision financière. Pour de nombreux investisseurs, il est peut-être temps de vendre l'entreprise ou de vendre cet immeuble de placement. Comme une sorte de tangente à cela, l'autre chose intéressante, plus sur le front 1031, c'est à cause des délais, vous devez vraiment réinvestir dans le même marché que vous vendez. Donc, il y a quelques années, peut-être vous avez vendu quelque chose à un prix apprécié très élevé. Le problème est que vous devez racheter sur le marché au sommet du marché, et il est très difficile de vendre haut, d'acheter bas. Alors que maintenant, vous n'obtenez peut-être pas le prix que vous espériez, mais cela peut vous donner l'occasion de revenir sur une base plus réinitialisée dans les véhicules de réinvestissement. Alors, faut juste peser ça.

S'éloignant des défis généraux du marché, je pense qu'une chose que nous avons constatée dans notre monde est que les DST et les QOZ ont gagné énormément en popularité au cours des dernières années. Et donc, nous avons vu beaucoup de nouveaux joueurs dans l'espace, à la fois du côté des conseillers et du côté des sponsors. Maintenant, c'est l'Amérique. C'est super. La concurrence est une bonne chose. Mais je pense que les investisseurs devraient être prudents dans leur sélection des personnes avec lesquelles ils travaillent, tant du côté des conseillers que des sponsors, et s'assurer simplement qu'il ne s'agit pas nécessairement d'une entrée tardive dans l'espace, et qu'ils ont réellement les qualifications autour d'eux pour fournir quelque service que ce soit. Je pense qu'à plus long terme, ces déménageurs un peu tardifs dans l'espace, comme vous le voyez généralement avec toute situation financière, d'accord, ils finiront par déménager, passer à la prochaine grande chose ou à la grande chose perçue.

Mais pour ceux d'entre nous qui sont engagés dans l'espace, nous pensons que nous sommes à l'avant-garde du plus grand transfert de richesse générationnelle de l'histoire américaine, et des stratégies d'investissement telles que les DST ou les QOZ, qui ont ces composantes fiscales et peuvent aider conserver une partie de ce patrimoine est de bon augure pour le transfert de patrimoine générationnel et la planification successorale. Nous pensons donc que le long terme est très prometteur.

Jimmy: Ouais. Bien dit, Drew. Je ne suis pas en désaccord. Hé, je veux vraiment vous remercier d'avoir partagé aujourd'hui toutes vos idées sur les DST et les zones d'opportunité, et sur la façon dont les investisseurs devraient les considérer comme des outils dans le cadre de la gestion de portefeuille plus large, la gestion de leur patrimoine global. Avant de terminer notre entretien aujourd'hui, où notre public d'investisseurs et de conseillers fortunés peut-il aller pour en savoir plus sur vous et sur Realized ?

A dessiné: Ouais, le meilleur endroit où aller serait simplement d'aller sur le site Web, qui est www.realized1031.com. Ou comme je l'ai mentionné, si vous allez sur qualifieropportunityzones.com, vous serez simplement redirigé là-bas. Du côté des investisseurs, je recommanderais de commencer, nous avons une section de ressources, comme Jimmy, comme vous l'avez mentionné au début. Juste une tonne de contenu sur toutes les choses DST, QOZ, tout ce qui précède. Pour les conseillers susceptibles d'être à l'écoute, il existe également une section dédiée aux conseillers financiers qui vous consacrera à d'autres types de ressources spécifiques aux canaux. Et nous aimerions avoir de vos nouvelles.

Jimmy: Parfait. Et je m'assurerai de créer un lien vers le site Web de Realized et les différents centres de ressources sur les notes de l'émission pour l'épisode d'aujourd'hui. Et comme toujours, vous pouvez trouver ces notes de spectacle sur notre site Web. Rendez-vous simplement sur opportunitédb.com/podcast. J'aurai des liens vers toutes les ressources dont Drew et moi avons discuté dans l'émission d'aujourd'hui, et assurez-vous de vous abonner à YouTube ou à votre plateforme d'écoute de podcast préférée pour toujours obtenir les derniers épisodes. Drew, merci encore. Ce fut un plaisir de parler avec vous aujourd'hui.

A dessiné: Merci Jimmy. C'était marrant.